Thursday, June 12, 2014

பிளாட் வாங்குவது அவ்வளவு லாபமா? (ப.ஆ - 19)

நம்மிடம் உள்ள செல்வத்தை பணம், பத்திரங்கள், ரியல் எஸ்டேட் சொத்துக்கள், பங்குகள் என்று பல வடிவில் வைத்து இருக்கலாம்.


ஆனால் தமிழகத்தில் என்னவோ நமது பாரம்பரிய முறைகள் ரியல் எஸ்டேட் தவிர மற்றவற்றில் முதலீடு செய்வதைத் தடுக்கிறது என்றே நினைக்கிறேன்.

குஜராத்தில் ஒரு குழந்தை பிறந்த உடனே அதன் பெயரில் பங்குகளை வாங்கி வைத்து விடும் பழக்கம் உண்டாம்.. அதனால் குழந்தைக்கு பணத்தின் அருமையும், பண சுழற்சியும் சிறு பருவத்திலே புரிந்து விடுகிறது.

ஏதோ தனி மனிதனுக்கு மட்டும் தான் லாபம் கிடைக்கும் என்று அல்லாமல் ஒரு நாட்டின் அல்லது மாநிலத்தின் வளர்ச்சி பங்குச்சந்தை முதலீட்டிலும் அடங்கி இருக்கிறது என்பதையும் நாம் உணர வேண்டும்.

எமது முந்தைய பதிவில் "ரியல் எஸ்டேட்டை விட பங்கு முதலீடு எப்படி சிறந்தது? (ப.ஆ - 18)" என்ற தலைப்பில் கட்டுரை எழுதி இருந்தோம்.

அதன் தொடர்ச்சியாக இந்த கட்டுரையில் ரியல் எஸ்டேட் முதலீடான பிளாட் வாங்குவது எவ்வளவு லாபம் கொடுக்கிறது? என்பதை சொந்த அனுபவத்தின் அடிப்படையில் பகிர்கிறோம்.

Real Estate


சொந்த அனுபவம் என்பதால் மற்றவர்களின் முதலீடுகளோடு சிறிது வித்தியாசங்கள் இருக்கலாம். ஆனால் மேலிருந்து பார்க்கையில் பொதுவாகவே இருக்கும் என்று நினைக்கிறேன்.

பெங்களூருவில் எமது ப்ளாட்டினை 2011ம் ஆண்டில் 35 லட்சத்துக்கு வாங்கினேன். பிளாட்டின் உண்மையான மதிப்பு 32 லட்சம் தான். இதர மூன்று லட்சம் வரிகள், 10000 ரூபாய் லஞ்சம். என்று இதர செலவுகளும் கூட.

இதில் 25 லட்சம் என்பது வங்கி கடன். மீதி 10 லட்சம் கையில் இருந்து முதலீடு.

தற்போது இந்த ப்ளாட்டினை விற்றால் 46 லட்சம் கிடைக்கும். அதனால் லாபம் 11 லட்சம் அளவுவருகிறது. இது ஓரளவு மிகப்பெரிய தொகை போன்று தோற்றமளிப்பதால்  கணிசமான லாபம் என்று பலருக்கு நினைக்கத் தோன்றும்..

ஆனால் பல செலவுகள் மறைமுகமாக மறைந்து விடுவதால் இந்த லாபம் பெரிதாகி விடுகிறது என்பதே உண்மை. கொஞ்சம் ஆராய்ந்து பார்த்தால் FDயில் கூட இதை விட நான் அதிகமாக லாபம் பெற்றிருக்க முடியும்.

கொஞ்சம் கணக்கை விவரமாக பார்க்கலாம்.

தற்போது இந்த பிளாட்டை வாங்கி மூன்று வருடங்கள் ஆகிறது. அதனால் வட்டி, வரி எல்லாம் மூன்று வருடங்களுக்கு கணக்கிடப்பட்டு உள்ளது.

பிளாட் விலை = 32 லட்சம்
வரி + பத்திரப்பதிவு = 3 லட்சம்
வங்கி கடன் = 25 லட்சம்
எமது செலவு = 10 லட்சம்

INCOME

பிளாட் விற்பனை விலை = 46L

மாதம் 12k வாடகை கிடைத்தது = 3.60L

வீட்டுக் கடனுக்கு (வட்டி + அசல்) கிடைத்த வரி விலக்கு  = 1.2L (20%) 

ஆக, இந்த பிளாட் வாங்கியதால் எமக்கு கிடைத்த மொத்த வருமானங்கள் 

=> 46L+3.60L+1.2L = 50.8L


INVESTMENTS

Margin Money = 10L

Interest on Bank loan = 25L*10.5%*3 = 7.87L => 7.5L

Capital gain Tax for 14 Lakhs(46-32) (20%) = 2.8L

Principal in EMI = 1.8L

Tax for rent = 0.72 (20%)

Bank loan charges = 10k

Bribe = 10k

=> 10L + 7.5L + 2.8 + 1.8 + 0.72 + 0.10 + 0.10 = 23.02L


PROFIT

50.8 - 23.02 (என்னுடைய முதலீடு) - 23.2(மீதி வங்கி கடன் அசல்) = 4.58L

Profit on 23.02L Investment = 4.58 / 23.02 = 19.8% for 3 Years = 6.6% per Year 


ஆக வருடத்திற்கு 6.6% அளவு வருமானம் கிடைத்துள்ளது.
(இங்கு கணக்கீடுகளை எளிமைப்படுவதற்காக Compound & RD கணக்குகள் தவிர்க்கப்பட்டுள்ளது. ஆனாலும் குறைந்த அளவே மாற்றம் வரும் என்று நம்புகிறேன்)

ஆனால் யோசித்துப் பாருங்கள்..

நீங்கள் FDயில் முதலீடு செய்து இருந்தால் வருடத்திற்கு 8% வட்டி கிடைத்து இருக்கும்.

அதே சமயத்தில் நிப்டியில் முதலீடு செய்து இருந்தால் வருடத்திற்கு 13% லாபம் கிடைத்து இருக்கும்.

கண்டிப்பாக சொந்த வீடு இருப்பது அவசியம். ஆனால் அதன் பிறகு இரண்டு, மூன்று என்று வீடுகளை வாங்கிப் போடுவது அவ்வளவு முதலீட்டு லாபமா என்பதையும்  யோசித்துப் பார்க்க வேண்டும்.

ரியல் எஸ்டேட்டின் மோகம் குறைந்தால் சொத்துக்களின் விலைகளும் குமிழ் போல் விரியாமல் நிலை பெறும். வீடு இல்லாதவர்களுக்கும் குறைந்த விலைகளில் வீடுகள் கிடைக்கும்.

 "பங்குச்சந்தை ஆரம்பம்" என்ற இந்த தொடரின் அடுத்த பாகத்தை இங்கு காணலாம்.

English Summary:
Review on flat investment in Cities. Real estate is not only the better investment. Sometimes, equity investments are giving better returns over purchasing flat.  


AROUND THE WEB


முதலீடைத் தொடர...

Email: muthaleedu@gmail.com

மின் அஞ்சலில் கட்டுரைகளைப் பெற

முதலீடு கட்டண சேவை
பங்கு பரிந்துரைகள், ம்யூச்சல் பண்ட் பரிந்துரை, பென்னி பங்குகள் பரிந்துரை
STOCKCALCULATION.COM
Stock Valuation, PE, PB, Debt, Dividend Calculators in convenient way

9 comments:

  1. In my opinin the expenditures are 10L+7.5L+.72L+0.1+0.1=18.42L
    The income : 46L-25l+4.32L+1.2L=26.52L
    The profit= 26.52-18.42=8.1L
    Which is 44% in 3 years. Almost about 15% PA

    ReplyDelete
    Replies
    1. Dear Mr.Tony,

      Thanks for your simple calculation and I changed the post also as per your same method.

      I was not giving capital gain and emi principal components in the simple understanding. But that made more confuse.

      Still the return is 6.6% only for the year.

      I like your healthy argument and hope now it's cleared.

      Delete
  2. your personal investment 10 lakhs which can give 3.9 Lakhs in 3 years at about 13% in Equities. But you got 5.68 Lakhs with helps of Loan & Taxes benifits. you have got 1.78 lakh due to this investments in 3 yrs. Is that correct ? this is what in my mind about Reality when we go with Loan option. Please suggest if anything i miss. i can correct my view. Thanks!

    ReplyDelete
    Replies
    1. Dear Suresh,

      I tried to reduce some components in the calculation. But that made more confuse.

      Now I have corrected in the post.

      But still we are getting only 6.6% per year on the real estate profit. We need to calculate as per our total expenditure and not on the only margin money.

      Here, compound and R&D type calculations are missed. But it may give minor corrections only.

      Thanks for your notification!


      Delete
  3. Hi Rama,

    What abt the present value of the flat?

    /Jai

    ReplyDelete
  4. Tax benefit for second home loan is not limited.In my opinion the interest paid in the first 3 years can be totally waived .Ie 2.6L X 3 years - rent 3.6L + Property tax 1L =5.2L

    In this scenario it works differently

    ReplyDelete